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[房企年报]阳光城:资金高周转模式显疲态 结转效率低

发布时间:2020/05/06

新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

新浪财经讯 4月22日,阳光城(000671,股吧)发布了公司2019年年报,出售额初次打破2000亿大关,结转却有所放缓,这或许跟公司土地储藏并不富余有关。继续增加的出售额背面是阳光城仅够满意未来约两年出售的土地储藏,而负债高企的一起,又需求敷衍拿地及竣工结转的资金需求,不免捉襟见肘。

而公司在全年结算收入增速下滑,财物减值丢失超越10亿的情况下,却经过“调控”不同权益比项目的结算进展,将归母净赢利增速仍然保持在了33.21%的高水平。

结转放缓 营收增速大幅下滑

2019年,阳光城全口径出售金额2110.31亿元,初次打破两千亿大关,同比增加30%,权益出售金额1351.43亿元,同比增加14.21%,权益份额为64%,较2018年的72.66%有所下降,合作项目关于阳光城的规划提高的奉献力度不俗。

而在结算方面,公司全年完成结算收入610.49亿元,同比增加8.11%,较此前两年70%-80%的结算收入增速及出售额增速显着下降。曩昔四年累计结算金额为1700亿元,相较于同期超越5000亿元出售额来说,结算的进展是比较慢的。

曩昔几年,阳光城在明星经理人朱荣斌、吴建斌的带领下,饯别着高周转的开展形式,而阳光城所谓的高周转指的是“资金高周转”,而非施工环节的缩短及工期的紧缩。现实上,阳光城这几年的运营成果反应在财报上,的确也印证了这一资金高周转的形式。

凭借着缩短资金运用时间,加速拿地和出售节奏,阳光城出售规划从2015年只要300亿元出面的规划4年间做到2019两千亿。而相关于2019年1700万平方米的出售建面来说,4100万平米的土地储藏却仅够约两年左右的出售,可以说阳光城在拿地并赶快预收回笼资金方面可谓极致。但施工结转方面的功率却不高,比照此前公司的存货周转率以及总财物周转率,全体的周转功率有所下降。

资金与财物的周转功率是不能长时间分裂的,外面的资金和土地连绵不断的进入公司,而财物快速增厚的情况下又不能及时结转流出公司并承认赢利。而在财物快速增加的背面往往是杠杆率高企,阳光城当时即面对净负债率继续在高位的局势。一般考究资金运用功率的公司,或许不太舍得分红,阳光城近年来的分红率多未超越20%,前两年更是只要个位数分红率,2019年也仅有20.19%。

财物减值丢失超6亿

结算收入增速仅有8.11%,且检查公司全年的赢利表,包含公允价值变化、信誉减值丢失以及存货减值丢失在内的财物减值到达6.8亿元,而归母净赢利增速却超越30%,阳光城是怎样做到的?

权益比是重要因素之一。

年报显现,阳光城2019年净赢利43.21亿元,同比增加10.62%。这其间归属于上市公司股东净赢利40.20亿元,同比增加33.21%,而少量股东损益则为3.01亿元,同比削减66.14%,占净赢利的比重下降至6.97%。

2019年,阳光城2110.31亿元出售额的权益份额为64%,2018年的出售权益比为72.66%。而2019年土地储藏权益比为67.92%,新增土储权益比为70.5%,2018年的土地储藏权益比为62%。可见,阳光城近几年的全体项目的权益份额在70%左右,而2019年净赢利的权益份额到达93%,高权益比项目的结转或许才是归母赢利大增的首要原因。

资金高周转带来的晦气影响

2019年,阳光城共以权益对价492亿元算计弥补土地储藏约1268万平方米,综合楼面价5168元/平方米,权益份额为70.50%。相较于公司全年1700万平方米的出售建面来说,阳光城的土地池子是在缩小的,可是其土地储藏并不非常富余,4100万平米的土地储藏仅够未来约两年左右的出售,与其他TOP50房企的动辄5年左右的出售储藏比较,算比较低的储藏水平。

是什么约束了阳光城弥补土地储藏呢?资金使用功率已到极致。

不得不说,有财政专家吴建斌坐镇,阳光城的财政指标并不丑陋。截止2019年末,公司的总债款1123.21亿元,其间,短期债款为335.49亿元,占比29.87%,账面货币资金419.78,现金短债比到达1.25,财物负债率为83.45%。

吴建斌在避免财政指标踩上“变坏”的红线之前,充沛发掘资金使用功率,但阳光城的全体均匀融本钱钱为7.71%,处在偏高水平。这首要是因为阳光城在资金高周转战略下的净负债率继续高企,以及利息本钱化率高的原因。

近几年,阳光城的净财物负债率是先拉到高位再逐步下降,这也无法粉饰公司杠杆率仍然高企的现实,跟着近两年融资端的收紧以及出售端的不确定加大,阳光城伴跟着高杠杆的资金高周转形式面对着必定的检测。

此外,阳光城超千亿规划债款背面的资金本钱却被利息本钱化躲藏起来了,近几年的本钱化率都在90%左右的高位。利息本钱高本钱化率,影响了公司的赢利率水平,2019年阳光城的毛利率和净赢利率分别为26.58%、7.08%,相较于公司同规划的招商蛇口(001979,股吧)、旭辉集团、金地集团(600383,股吧)都要低。